2月22日，仲量联行公布的《中国物流地产市场近期趋势及展望》（简称“白皮书”）指出，2023年，全国24个主要城市的物流地产市场全年新增供应面积达到1179万平方米，与前一年相比增长了22%。随着我国经济增长逐步由高速向中低速过渡，以及城镇化进程加快、人口流动加剧等因素，未来几年内国内房地产行业将继续保持高速发展态势。由于这种影响，大约有一半的城市的空置率与去年相比有所增加。同时，各个城市在物流地产的租金方面也进行了不同程度的调整，到年底为止，仅有三分之一的城市的租金与去年同一时期相比有所增长或保持稳定。
物流地产市场在需求方面呈现出新的趋势
随着中国物流地产市场逐渐走上复苏之路，其需求侧呈现出新的结构性变化，市场活跃度大幅上升，促进了市场的去化进程。随着国内物流业转型升级加快，越来越多企业开始关注和布局物流产业，以提高物流效率降低物流成本提升竞争力。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟强调，中国物流地产市场需求侧出现的这一结构性新变化，主要是由于经济新业态和新动能的迅速崛起，这些因素共同推动了物流地产市场的进一步复苏和供需平衡的实现。
居民消费潜能的激发和释放构成了经济新动能发展的核心基础。当前我国居民消费能力和水平还不高，但居民对美好生活的向往正在成为现实。随着各种积极的政策措施逐渐浮出水面，城乡居民的收入也正在逐渐恢复。这不仅释放了线上和线下的消费潜能，还推动了以第三方物流和传统电子商务为代表的物流租赁需求持续稳定增长。同时，伴随着我国城镇化进程加速推进和人口红利不断下降，未来中国消费结构升级趋势明显。特别是在供应更为集中的新市场中，由于成本优势的明显增强，传统的需求，如生活消费品和其他零售需求，将会得到进一步的释放。
新兴的经济模式为我们带来了结构性的机遇
在最近的几年中，居民的消费习惯变得更为理智，并更加注重性价比。在此背景下，物流地产需求呈现刚性增长态势，同时供给侧结构改革对物流业发展提出更高要求，这使得传统物流业面临前所未有的挑战。仲量联行注意到，消费行为模式的变化催生了新的经济业态，这些新业态也为物流地产市场带来了结构性的机会。物流地产是物流业与房地产业融合发展的产物，其在拉动国民经济增长中发挥着越来越重要的作用。物流地产市场的恢复步伐并不是一致的，市场的表现可能会变得更加多样化。
在众多新兴业态中，短视频和直播电商的迅速崛起对物流地产市场的需求产生了显著的影响。直播电商是指通过网络进行商品展示和销售活动的新型商业模式。受到政策的有利影响、技术的持续进步以及消费习惯的转变等多重因素的推动，直播电商的市场份额正在呈现出持续增长的态势。其中，短视频与短视频短片成为了主要内容形式，而直播平台也以其独特优势获得了更大发展空间。在2023年的“双十一”购物节期间，直播电商在电商领域的市场份额从2021年同期的7%迅速上升至18%。
短视频与直播的蓬勃发展，使得物流企业迎来了新一轮机遇和挑战。与传统的综合电商相比，它们通常拥有更多的自营业务，并作为独立的实体进行仓库租赁。像短视频和直播这样的新兴电商通常会选择委托第三方物流公司和供应链管理公司来提供仓储和配送服务，从而进一步整合和重构供应链。直播电商对仓储提出了更高要求，其不仅需要满足商品及时送达的功能，还需具备良好的运营能力，以确保平台稳定发展。随着网络零售模式的重塑，电子商务物流市场的仓储需求也随之改变，传统电商和新兴电商的仓储需求也将呈现出相互竞争的态势。
从另一个角度看，消费习惯的变迁和经济新模式的快速崛起在全球都产生了协同的影响。在此背景下，中国跨境电子商务发展迅速，成为国际贸易增长最重要的驱动力之一。得益于中国完备的产业链，中国的商品在全球市场上的竞争能力持续增强，这为中国的跨境电商公司在国际市场的扩展奠定了稳固的产业基石。此外，随着我国对外贸易的发展和海外消费需求的不断扩大，跨境电商行业正迎来快速发展期。在所有的跨境电商平台的供应链生态中，华南地区无疑是最关键的核心区域。
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